從籌建周期看洗浴中心利潤的“黑洞”

    建造一個度假洗浴中心，屬于比較大和比較復雜的一項工程，籌建的周期相對其他工程而言會比較長。正常的籌建周期一般在3 年到4 年左右。具體可以分為四個時間段：

    1、立項準備期準備期一般在半年左右，由立項、報批、申請各類項目所需的許可證，到籌建人員的到位。

   2、 土建及設計期這一時期一般是在半年左右，包括土建的招標、土建施工合同的簽訂、設計單位的招標、投標、定標及最終設計方案的定稿。這一時期，籌建方和土建單位以及設計單位的配合，是這一周期時間的保證。

   3、 結構建造和設備、設施定購期這一時期一般是在一年左右。承建單位在洗浴中心建筑結構施工的同時，籌建方開始進行設備、設施的選擇、比價、定購。

    4、設備、設施安裝，內裝飾設計、施工和營業準備期這一時期一般也是一年半左右。

    在洗浴中心建筑結構完成的情況下，定購的設備、設施隨著內裝修的進程而逐步進行安裝。

    內裝修的設計又需要進行招、投標，設計方案最終確定后，內裝修的隊伍和安裝隊伍基本上是同時進場。營業準備包括人員的招募，家具及各類用品的采購，人員的培訓，市場計劃的制定等等。

    四個階段時期，互相交叉，段段緊扣，整個籌建周期能否按計劃完成，由多方面的因素造成。這些因素大體如下：籌建人員的專業化管理水平，項目的資金保證，設計單位、施工單位的資質及管理水平，供應商的資質和實力。在整個籌建過程中，如果受到這些因素的任何影響，整個洗浴中心的籌建期就會延長，延長期限可以從1 年到3 年，最長的可以有5年到6年。其中最多的原因是資金跟不上。

    不少度假洗浴中心的項目，結構封頂后，由于缺乏后續資金，鋼筋加水泥的建筑便屹立在空間多年，無法變成能夠接待顧客的酒店。另外一些度假村的項目，已經到了內裝飾、營業準備期，聘請的管理公司的人員也已經到位，又由于部分資金的缺乏，開業期一拖再拖，最長有拖了2 到3 年的。

    籌建周期的失控和延長，使得整個投資成本增加，其中軟成本的增加比例最大。這又給洗浴中心未來的經營利潤的獲得，造成了另一個“黑洞”.